Segnaliamo la sentenza numero 7430 del 23 marzo 2017, con la quale la Corte di Cassazione ha recentemente deciso una controversia in materia di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitativo.
La vicenda giudiziaria era scaturita da quando il proprietario locatore aveva fatto causa al conduttore di un immobile commerciale, chiedendo il pagamento dei canoni dovuti e da questi mai corrisposti, agendo tuttavia in giudizio anche contro l’originario conduttore dell’immobile che, precedentemente, aveva ceduto il contratto di locazione unitamente alla propria azienda al nuovo conduttore.
In primo grado, il Tribunale aveva accolto la domanda del proprietario locatore, così che poi il vecchio e il nuovo conduttore avevano deciso di impugnare in appello la sentenza.
La Corte d’Appello territoriale, all’esito dell’impugnazione, aveva parzialmente riformato la sentenza del Tribunale, l’importo dovuto al proprietario locatore, sostenendo che l’originario conduttore non fosse debitore, per aver ceduto il contratto di locazione insieme all’azienda, evidenziando che l’articolo 36 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978  stabilisce che “il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Poichè, a parere  della Corte d’Appello, il proprietario locatore non aveva mai mosso alcuna obiezione alla cessione del contratto, l’originario conduttore non era stato considerato responsabile per i canoni non versati dal nuovo conduttore.
Contro la sentenza della Corte d’Appello territoriale, il proprietario locatore proponeva perciò ricorso in Cassazione, sostenendo in particolare che l’articolo 36 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 doveva essere interpretata nel senso della corresponsabilità tra il conduttore cedente e il conduttore cessionario del contratto, a meno che non vi fosse un esplicito esonero dalla responsabilità proveniente dal locatore, il cui onere probatorio, in ogni caso, doveva ricadere sul conduttore cedente.
Ecco che, quindi, la Corte di Cassazione, all’esito del giudizio, depositava sentenza numero 7430 del 23 marzo 2017, con la quale accoglieva il ricorso del proprietario locatore, evidenziando che in caso di cessione del contratto ai sensi dell’articolo 36 della legge 392 del 1978, salva espressa liberazione da parte del conduttore, si viene a creare una situazione di responsabilità solidale tra cedente e cessionario, in relazione alla quale il proprietario locatore è legittimato a chiedere il pagamento anche al cedente, purché abbia previamente messo in mora il cessionario.
Ricordiamo, infatti, che in caso di cessione del contratto, mentre l’articolo 1406 del Codice Civile prevede che una parte non possa cedere il contratto a terzi, salvo che l’altra parte non vi acconsenta, l’articolo 36 della legge 392 del 1978 prevede invece una eccezione a tale regola, appunto nel caso del contratto di locazione ad uso commerciale, secondo cui dunque non è necessario il consenso del locatore.
Tale differente disciplina è, tuttavia, bilanciata dal fatto che la cessione di cui all’articolo 36 della legge 392 del 1978, non comporta automaticamente un effetto liberatorio dal debito per il cedente, posto che tale effetto liberatorio può sorgere solo in presenza di esplicita dichiarazione di liberazione da parte del proprietario locatore.
In conclusione, quindi, la Corte di Cassazione, nell’annullare la sentenza della Corte d’Appello territoriale,  ha stabilito il seguente principio: “nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, è onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria per l’ipotesi in cui il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte”.

In buona sostanza, perciò, nell’ambito dei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, il proprietario locatore, pur non potendo opporsi alla cessione del contratto a terzi, conserva tuttavia il diritto di agire anche contro l’originario conduttore, che resta obbligato anche nel caso in cui sia inadempiente al pagamento dei canoni il precedente conduttore cessionario salva, come detto, l’espressa liberazione formulata in tal senso dal proprietario locatore.

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